Соціальне житло в Україні: законодавчі аспекти

21.12.2023   22:11 — Агенцiя

Принципове розуміння соціального житла, закладене в Законі України «Про житловий фонд соціального призначення», є обґрунтованим, узгоджується з досвідом інших розвинених країн.

Даючи визначення соціального житла, ми керуємося визначенням, використаним у записці Організації економічного співробітництва та розвитку (ОЕСР) «Social housing: A key part of past and future housing policy»: «У цій записці соціальне житло визначається як наймане житло, що надається за цінами, нижчими за ринкові, і яке є цільовим та розподіляється відповідно до певних правил, таких як встановлені потреби або черги на отримання житла».

Наведене визначення містить дві ключові ознаки соціального житла:

житло надається в найм за ціною, що є нижчою за ринкову («соціальний», «пільговий» або ж «субсидований» найм – ці терміни ми використовуватимемо як синоніми),

право на такий «пільговий» найм не є загальним, а надається за певними критеріями.

Однак в Україні проблема полягає в тому, що задекларовані в Законі України «Про житловий фонд соціального призначення» підходи не підкріплені реальними механізмами реалізації. Крім того, якщо заглиблюватися в деталі, виявляється, що закон має низку внутрішніх протиріч. Докладно про них читайте у звіті «Огляд і аналіз міжнародного й українського досвіду формування та використання фонду соціального житла».

Також, оскільки з прийняттям Закону України «Про житловий фонд соціального призначення» не було скасовано анахронічних положень Житлового кодексу України щодо забезпечення житлом, на практиці поява зазначеного закону не призвела до розв’язку проблеми «квартирної черги» через інструмент соціального житла, а лише спричинила появу ще однієї «квартирної черги» — «соціальної» (за згаданим законом) на додачу до «загальної» (за Житловим кодексом).

При цьому держава фактично самоусунулася від фінансування житлового фонду соціального призначення, цілком поклавши весь тягар його формування й утримання на плечі місцевого самоврядування.

Як наслідок, територіальні громади або не мають фонду соціального житла взагалі, або мають доволі обмежений фонд соціального житла, який не відповідає фактичній потребі. І рекомендувати органам місцевого самоврядування розвивати фонд соціального житла в умовах недосконалого правового регулювання та практичної відсутності державної підтримки ми не можемо.

Найпростішим розв'язанням проблеми забезпечення ВПО житлом може видатися будівництво нового житла. Однак такий підхід може виявитися хибним у середньо- та довгостроковій перспективі, якщо подивитися на досвід країн Західної Європи та взяти до уваги демографічні та міграційні процеси в Україні.

Слід також враховувати, що, хоча державні субсидії або й прямі інвестиції в будівництво соціального житла були історично першою і тривалою формою підтримки (субсидування) цієї сфери, зараз у розвинених країнах спостерігається відмова від такого підходу. Натомість відбувся або відбувається перехід до субсидування сторони попиту (наймачів), а не сторони пропозиції (наймодавців — власників чи операторів соціального житла).

Тому в Україні більш доцільним видається зробити акцент саме на державній допомозі на наймання житла (субсидованому наймі житла). Це не є чимось новим — концепція державної допомоги на найм житла вже зараз закладена в законі про соціальне житло. Інша річ, що вона не наповнена практичним змістом. Нижче наводимо відповідні пропозиції для національного і місцевого рівнів.

Національний рівень

Для реалізації озвученого вище підходу ми вважаємо за доцільне внести зміни до Закону України «Про житловий фонд соціального призначення», якими передбачити таке:

Гарантоване надання громадянам державної грошової допомоги на наймання житла (субсидії на наймання житла) за аналогією з чинною системою житлових субсидій на оплату житлово-комунальних послуг;

Дозвіл одержувачам субсидії на наймання житла наймати будь-яке житло на їхній власний вибір;

Усунути інші протиріччя, про які йшлося вище.

Такий підхід:

дозволить ВПО вийти за межі «соціального гетто» та інтегруватися в громаду;

відкриє їм доступ до приватного житлового фонду, що зменшить навантаження на державний і комунальний житловий фонд;

дасть змогу обирати житло відповідно до власних потреб і або заощадити, обравши дешевше житло в передмісті, або ж доплатити з власних коштів та найняти дорожче житло ближче до місця роботи, навчання тощо;

зніме нерівномірне та несправедливе навантаження на місцеві бюджети (виплата субсидії має здійснюватися з державного бюджету).

В рамках закону про соціальне житло повинні бути уніфіковані наявні сьогодні різні підходи до забезпечення громадян житлом на умовах «пільгового» найму. Відповідні положення повинні бути виключені з Житлового кодексу.

Передбачені законодавством «фонди житла для тимчасового проживання» за всіма ознаками відповідають поняттю соціального житла, тож регулювання і цієї сфери також слід здійснювати уніфіковано в рамках єдиного законодавства щодо соціального житла.

Ми свідомі, що навіть за наявності субсидії на наймання житла не всі категорії громадян зможуть знайти для себе житло на вільному ринку. Це стосується, зокрема, осіб з певними захворюваннями, осіб, що потребують стороннього догляду тощо. Спеціально для таких осіб слід залишити поняття «соціального житла» як спеціально виділених для соціального найму одиниць житла, які гарантовано будуть надаватися відповідним категоріям громадян. Втім, слід відмовитися від встановленого зараз символічного розміру плати за наймання соціального житла на користь більш справедливої вартості найму, встановивши її, наприклад, у розмірі субсидії на наймання житла.

Також слід враховувати, що частина громадян потребуватиме насправді не соціального житла, а соціального обслуговування, яке включатиме не лише проживання, але й забезпечення харчуванням, одягом, лікуванням тощо. Для такої категорії громадян іншим законодавством передбачені установи соціального обслуговування. Такі установи по суті не належать до предмету регулювання Закону України «Про житловий фонд соціального призначення», і відповідні положення повинні бути з нього виключені.

Місцевий рівень

На місцевому рівні також можна впровадити місцеву допомогу на наймання житла для певних категорій громадян — навіть не чекаючи змін до законодавства на національному рівні. Уже зараз окремі громади відповідно до власних повноважень впроваджують місцеві програми соціальної підтримки ВПО, членів сімей військовослужбовців, інших категорій громадян.

У деяких громадах зводяться тимчасові модульні містечка або навіть ведеться будівництво нового житла під потреби соціального найму. Ми рекомендуємо оцінити, виходячи з місцевих умов, доцільність заміни капітальних інвестицій у житло (в якому поселяться, умовно, кілька родин) на таку ж за обсягом фінансування місцеву допомогу на наймання житла (яку зможуть протягом кількох років використовувати кілька десятків родин).

Стаття підготовлена в рамках проєкту «Житло для життя: комплексні рішення для внутрішньо переміщених осіб», створеного Громадською організацією «Київський міський осередок Всеукраїнської громадської організації «Громадянська мережа ОПОРА» завдяки отриманому гранту від Програми «Підтримка організацій громадянського суспільства (ОГС)» в Україні у межах фінансової підтримки Посольства Великої Британії. Програма реалізується Crown Agents у партнерстві з International Alert і у співпраці з Crown Agents in Ukraine.

Зміст звіту не обов’язково відображає погляди Посольства Великої Британії, погляди Crown Agents, International Alert та Crown Agents in Ukraine.